Zasoby SRK jak miasteczko

- Utrzymujemy się tylko z tego, co wypracujemy. Podstawowe przychody pochodzą oczywiście z czynszów. To jednak starcza tylko na bieżące utrzymanie. Czynsze, które płacą nasi lokatorzy, często są nierynkowe - mówi w rozmowie z Trybuną Górniczą WOJCIECH FRANK, wiceprezes Spółki Restrukturyzacji Kopalń ds. gospodarki mieszkaniowej.

Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że SRK zarządza również ogromną substancją mieszkaniową. W waszych zasobach znajduje się prawie 3 tys. budynków, w których jest ponad 15 tys. mieszkań. Jakie stawia to wyzwania przed zarządcą?
We wspomnianych 15 tys. lokali mieszka prawie 37 tys. lokatorów. To efekt przejmowania kolejnych podmiotów górniczych razem z tzw. majątkiem nieprodukcyjnym, wśród którego były również mieszkania. Taką liczbę mieszkańców można porównać do małego miasteczka i to chyba najlepiej oddaje skalę wyzwań. Na dodatek nasze zasoby są mocno rozczłonkowane. Budynki, którymi zarządzamy, znajdują się aż w 27 gminach, które są położone w trzech województwach – śląskim, małopolskim i dolnośląskim. Oprócz miast GOP mamy również mieszkania w Wałbrzychu, Libiążu czy Tenczynku. To sprawia, że stajemy przed większym wyzwaniem niż wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe, które zwykle są terytorialnie zwarte. To ułatwia obsługę klientów, obniża koszty funkcjonowania, choćby te związane z utrzymywaniem pogotowia awaryjnego. My przy takim rozczłonkowaniu sprawy lokatorów załatwiamy za pośrednictwem ośmiu Punktów Obsługi Klienta i musimy zapewnić o wiele więcej firm zewnętrznych, które w poszczególnych gminach będą świadczyły usługi pogotowia awaryjnego. Oprócz rozbicia geograficznego dużym problemem jest fakt, że sama substancja mieszkaniowa, którą przejmowaliśmy od górniczych spółek, jest bardzo zróżnicowana. Posiadamy nawet budynki z przełomu XIX i XX wieku. Ich stan techniczny często jest bardzo zły - nie ma kanalizacji, są szamba i wspólne toalety na klatce. To efekt wieloletnich zaniedbań i faktu, że górnicze spółki traktowały domy i mieszkania jako majątek niechciany.

Jak sobie radzicie z tym problemem?
Tam, gdzie stan techniczny jest bardzo zły, staramy się w miarę naszych możliwości wykonywać remonty generalne. Natomiast według bardzo przybliżonych szacunków, żeby całość naszych zasobów, czyli wspomniane 3 tys. budynków doprowadzić do standardów XXI-wiecznych, czyli ocieplić, skanalizować, zlikwidować wspólne toalety itd., trzeba byłoby wydać 350-400 mln zł. Na to SRK nie stać. To praca na lata. Tam, gdzie na generalne remonty nas nie stać, skupimy się na bieżącym utrzymaniu. Z tym radzimy sobie dość dobrze, co pokazuje liczba skarg, która w stosunku do liczby budynków jest minimalna. Warto tutaj przypomnieć, że część mieszkaniowa SRK nie jest dotowana, tak jak ma to miejsce w przypadku likwidacji zakładów górniczych. Tutaj działamy na zasadach rynkowych i musimy radzić sobie sami.

Z czego czerpiecie wpływy?
Utrzymujemy się tylko z tego, co wypracujemy. Podstawowe przychody pochodzą oczywiście z czynszów. To jednak starcza tylko na bieżące utrzymanie. Czynsze, które płacą nasi lokatorzy, często są nierynkowe. To opłaty, które zastaliśmy wraz z przejęciem budynków. Gdybyśmy chcieli je podnieść, to żeby być uczciwym wobec lokatorów, musielibyśmy podnieść standard budynków. Kolejnym elementem są dochody z zarządzania nieruchomościami, które funkcjonują jako wspólnoty mieszkaniowe. Póki co skala tej działalności nie jest zbyt duża, ale mamy ambicje, żeby ją zwiększyć. Ostatnim źródłem wpływów jest sprzedaż mieszkań. To bardzo istotny element w naszej strukturze przychodów. Prowadzimy dwa rodzaje sprzedaży. Po pierwsze sprzedaż preferencyjną, z której lokatorzy korzystają bardzo powszechnie. Jeśli tylko jest taka możliwość, to jesteśmy tutaj na tak i wspieramy taką sprzedaż. W najbardziej korzystnych przypadkach lokator może wtedy wykupić mieszkanie za 5 proc. jego wartości. W tym roku sprzedaliśmy już 329 takich mieszkań, a łączna kwota przychodów z tego tytułu to 540 tys. zł. Mimo naszych chęci, nie zawsze jest to jednak możliwe. Związane to jest z kolejnym problemem, z którym musimy sobie poradzić, czyli nieuregulowanym stanem prawnym części nieruchomości. To wynika z długoletnich zaniedbań poprzednich właścicieli, czyli spółek górniczych. Zdarzają się np. przypadki domów, które do nas należą, ale grunt na którym stoją, w części należy do kogoś innego. Jeśli to jest samorząd, to problem jest mniejszy, bo z samorządami mamy wiele obszarów współpracy, więc możemy np. zamienić działki. Sprawa jest bardziej skomplikowana, gdy to jest np. większa liczba prywatnych właścicieli lub właściciel, którego trudno ustalić. Każdy przypadek jest inny. Niektóre sprawy są bardzo skomplikowane, niemniej na bieżąco staramy się je rozwiązywać.

Oprócz tego sprzedajecie również pustostany. Tutaj sprzedaż odbywa się już na warunkach rynkowych.
Tak i to przynosi nam konkretne wpływy. W tym roku sprzedaliśmy już 88 mieszkań za łączną sumę przekraczającą 5 mln zł. Wśród naszych zasobów mamy ponad 1 tys. pustostanów. To jednak wygląda dobrze jedynie na papierze, bo większość z nich jest w bardzo złym stanie technicznym. Więcej niż 60 proc. z nich wymaga remontu. Dlatego część z nich przydzielamy przez komisję mieszkaniową. My mamy dzięki temu lokatora, który jednak musi sam ponieść koszty remontu.

Wspomniał pan również, że chcielibyście zwiększyć wpływy z działalności związanej z zarządzaniem nieruchomościami.
Mamy różny udział w nieruchomościach. W niektórych przypadkach jesteśmy w 100 proc. właścicielem, bo nie powstały wspólnoty. W innych zarządzamy wspólnotami mieszkaniowymi, a w jeszcze innych jesteśmy członkami wspólnot mieszkaniowych, którymi zarządza ktoś inny. Tych ostatnich wspólnot jest ponad 1,2 tys. Chcielibyśmy część z nich przejąć od obecnych zarządców. W tym celu przeprowadzamy zmiany organizacyjne. Rozbudowujemy na przykład dział, który zajmuje się obsługą wspólnot mieszkaniowych. Chcemy się pokazać jako fachowy, dobrze zorganizowany podmiot gotowy do tego, by w imieniu tych lokatorów zarządzać lepiej niż dotychczasowy administrator. Taki jest nasz strategiczny cel. Atutem spółki jest uczciwość i dobra organizacja pracy, a koszty przy takiej skali działalności są mniejsze. Co ważne, stoi za nami Skarb Państwa, co daje pewność i stabilność. Pod koniec pierwszego kwartału przyszłego roku chcemy przedstawić wspólnotom mieszkaniowym swoją ofertę. W tym kontekście ważny jest również remont Punktu Obsługi Klienta w Sosnowcu, który zakończy się w tym samym terminie. To będzie pierwszy taki reprezentacyjny obiekt, dzięki czemu chcemy pokazać wysoki standard obsługi. Na pierwszy ogień poszedł Sosnowiec, bo zmusiły nas do tego warunki. Sosnowiecka siedziba administracji, którą przejęliśmy od Kompanii Węglowej, mieściła się w piwnicy, a ludzie pracowali tam w pomieszczeniu bez okien. Remonty innych punktów już się rozpoczęły i będziemy je sukcesywnie otwierać w kolejnych terminach.

Wraz z początkiem roku wchodzi w życie ustawa, która daje możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Okazuje się, że dla SRK to może być spory problem.
Takie rozwiązanie miało być dla SRK błogosławieństwem, a prawdopodobnie stanie się przekleństwem. Wszystko dlatego, że umorzenie wartości spłaty tego wieczystego użytkowania jest traktowane jak pomoc publiczna. To oznacza, że pieniądze, które teoretycznie uzyskamy w wyniku przekształcenia, będziemy musieli zwrócić samorządom albo Skarbowi Państwa. W naszym przypadku to mogą być setki milionów złotych. Nad rozwiązaniem tego problemu pracują prawnicy. Przed takimi kłopotami staną również spółdzielnie mieszkaniowe.

Jeśli chcesz mieć dostęp do artykułów z Trybuny Górniczej, w dniu ukazania się tygodnika, zamów elektroniczną prenumeratę PREMIUM. Szczegóły: nettg.pl/premium. Jeżeli chcesz codziennie otrzymywać informacje o aktualnych publikacjach ukazujących się na portalu netTG.pl Gospodarka i Ludzie, zapisz się do newslettera.