Zasoby mieszkaniowe SRK wielkościowo można porównać do małego miasteczka

W wyniku połączenia Katowickiego Holdingu Węglowego z SRK, bytomska spółka przejęła 38 proc. udziałów w Śląsko-Dąbrowskiej Spółce Mieszkaniowej, która zajmuje się zarządzaniem własnymi i obcymi lokalami, w tym ADM Wieczorek

Wraz z przejęciem pogórniczego majątku do Spółki Restrukturyzacji Kopalń trafiły również tysiące dawnych mieszkań zakładowych. Z uwagi na słaby stan techniczny, zaawansowany wiek budynków oraz niskie czynsze zarządzanie, tymi zasobami to nie lada wyzwanie.

Majątek kopalń oprócz samej części produkcyjnej przez lata stanowiły domy, budynki mieszkalne, drogi, stadiony, domy kultury itd. Wraz z restrukturyzacją branży część tych zasobów zaczęły przejmować gminy, a część trafiła do SRK. W efekcie obecnie SRK zarządza dużą substancją mieszkaniową. To niespełna 3 tys. budynków, w których znajduje się ponad 15 tys. mieszkań wraz z prawie 37 tys. lokatorów.

27 gmin, 3 województwa
- Często budynki te są w bardzo złym stanie. Część z nich powstała jeszcze na przełomie XIX i XX wieku, więc zdarza się, że nie posiadają nawet kanalizacji albo toalety są na półpiętrach. Nasze budynki znajdują się w 27 gminach na terenie trzech województw – śląskiego, dolnośląskiego i opolskiego. Żadna spółdzielnia mieszkaniowa w Polsce nie ma tak bardzo rozrzuconych terytorialnie zasobów. To oprócz wyzwań organizacyjnych rodzi dodatkowe koszty – wylicza Wojciech Frank, wiceprezes SRK ds. gospodarki mieszkaniowej.

Zarządzaniem budynkami mieszkalnymi zajmuje się specjalnie do tego powołany oddział SRK - Administracja Zasobów Mieszkaniowych. Głównym celem O/AZM, oprócz racjonalnego gospodarowania zasobami mieszkaniowymi, jest poprawa stanu technicznego substancji mieszkaniowej oraz uregulowanie stanu własnościowego wszystkich nieruchomości. Oddział AZM ma osiem Punktów Obsługi Klienta – siedem w woj. śląskim i jeden w Wałbrzychu.

Co ważne, działalność O/AZM nie jest dotowana, tak jak ma to miejsce w przypadku likwidacji zakładów górniczych. Dlatego O/AZM musi zadbać o zasoby mieszkaniowe tylko w oparciu o środki, które wypracuje.

- To niezwykle trudne, biorąc pod uwagę fakt, że większość naszych zasobów jest w złym stanie technicznym i przez wiele lat nie była remontowana. Według naszych szacunków, żeby należycie zadbać o zasoby mieszkaniowe, powinniśmy każdego roku na remonty wydawać ok. 15-17 mln zł. Natomiast biorąc pod uwagę przychody, które wypracowujemy, te nakłady kształtują się na poziomie 2,9-3 mln zł. Tak naprawdę to w większości „gaszenie pożarów”: naprawa awarii i reagowanie tam, gdzie stan techniczny powoduje zagrożenie życia. Mimo bardzo skromnych środków staramy się również prowadzić planowe remonty, głównie związane z wymianą dachów. Kolejną kwestią jest niski poziom czynszów. Nie mieliśmy szans uregulować ich w oparciu o wskaźniki rynkowe, dlatego że budziło to ogromne kontrowersje i sprzeciw społeczny. Praktycznie rzecz biorąc, w większości naszych zasobów mamy czynsze poniżej kosztów utrzymania tej substancji, a część lokatorów i tak regularnie ich nie płaci. Staramy się to zmienić – argumentuje wiceprezes SRK.

Jakie są główne wpływy O/AZM? Podstawową pozycją są przychody z czynszów. To jednak z trudem starcza na bieżące utrzymanie lokali. Dlatego kolejnym istotnym źródłem wpływów jest zbycie mieszkań. Najbardziej dochodowa jest oczywiście sprzedaż komercyjna. W minionym roku wpływy z tego tytułu wyniosły ponad 5 mln zł. Znacznie więcej mieszkań jest zbywanych w trybie sprzedaży preferencyjnej.

System ulg na wykup
- Dzięki systemowi ulg, w najbardziej korzystnych sytuacjach najemcy mogą kupić swoje mieszkanie za 5 proc. jego wartości. Po wykupieniu mieszkania przez najemcę, w danym budynku tworzy się wspólnota mieszkaniowa. Tym samym wzrasta odpowiedzialność nowych właścicieli za swoje lokale, otoczenie itd. Dodatkowo całość kosztów utrzymania nie spoczywa już jedynie na SRK O/AZM, co również ma dla nas istotne znaczenie. Dochodową działalnością, którą przez cały czas rozwijamy, jest zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi. Mamy w tym spore doświadczenie i chcemy się w tym wyspecjalizować – zaznacza Wojciech Frank.

Jak dodaje wiceprezes SRK, z dniem 2 stycznia 2019 r. nastąpiło połączenie Katowickiego Holdingu Węglowego z SRK. W wyniku tego połączenia SRK przejęła 38 proc. udziałów w Śląsko-Dąbrowskiej Spółce Mieszkaniowej, która również zajmuje się zarządzaniem własnymi i obcymi zasobami mieszkaniowymi. W celu zwiększenia efektywności i wykorzystania efektu synergii zarządzania posiadaną substancją mieszkaniową, podjęto działania zmierzające do opracowania stosownego programu.