Rozmowa z Wojciechem Frankiem, wiceprezesem Spółki Restrukturyzacji Kopalń ds. gospodarki mieszkaniowej

- W walkę ze smogiem włączył się Sejmik Województwa Śląskiego, który podjął stosowną uchwałę o eliminacji niskiej emisji do 2023 r. To obliguje również nas, jako właściciela i zarządcę zasobów mieszkaniowych, do podjęcia odpowiednich działań w tym kierunku - mówi Wojciech Frank

- Mówiąc o redukcji niskiej emisji często zapomina się, że te działania, aby były skuteczne, nie mogą ograniczać się jedynie do wymiany źródła ogrzewania, ale także powinny obejmować termomodernizację budynków Ale i to nie wszystko - zwraca uwagę WOJCIECH FRANK, wiceprezes SRK ds. gospodarki mieszkaniowej.

Niska emisja to główna przyczyna smogu, który jest w okresie zimowym zmorą miast. Z tym problemem postanowiła się również zmierzyć Spółka Restrukturyzacji Kopalń.
W walkę ze smogiem włączył się Sejmik Województwa Śląskiego, który podjął stosowną uchwałę o eliminacji niskiej emisji do 2023 r. To obliguje również nas, jako właściciela i zarządcę zasobów mieszkaniowych, do podjęcia odpowiednich działań w tym kierunku. Warto w tym momencie zaznaczyć, że średni wiek naszych zasobów mieszkaniowych wynosi ok. 100 lat. Najczęściej te budynki są w bardzo złym stanie technicznym. W praktyce oznacza to, że w znakomitej większości naszych nieruchomości znajdują się przestarzałe węglowe źródła ciepła, które trzeba będzie wymienić. Kolejną liczbą, która obrazuje skalę problemu i wyzwań, z jakimi będziemy musieli się zmierzyć w związku z eliminacją niskiej emisji, jest wielkość naszych zasobów. W naszych zasobach znajduje się prawie 3 tys. budynków, w których jest ponad 15 tys. mieszkań zamieszkiwanych przez prawie 37 tys. lokatorów. Nasze budynki są również w znaczny sposób rozrzucone terytorialnie. Znajdują się aż w 27 gminach. Większość w woj. śląskim, ale część również w woj. małopolskim i dolnośląskim. To sprawia, że stajemy przed większym wyzwaniem niż wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe – oprócz wyzwań organizacyjnych taka sytuacja rodzi również dodatkowe koszty.

Jaki zatem będzie koszt wymiany starych źródeł ogrzewania na nowoczesne w należących do SRK zasobach mieszkaniowych?
Według wstępnych szacunków, które zrobiliśmy, chodzi o kwotę ok. 166 mln zł. Trzeba w tym miejscu pamiętać, że mówiąc o redukcji niskiej emisji często zapomina się, że te działania, aby były skuteczne, nie mogą ograniczać się jedynie do wymiany źródła ogrzewania, ale także powinny obejmować termomodernizację budynków Ale i to nie wszystko. Biorąc pod uwagę wiek i bardzo zły stan techniczny naszych zasobów, te koszty będą jeszcze większe. Przeprowadzając tego typu inwestycję, trzeba ją również rozszerzyć o inne działania. Przebudowując instalacje w związku z wymianą źródeł ogrzewania, trudno żebyśmy nie zajęli się np. problemem toalet na półpiętrach, a w wielu naszych budynkach takie rozwiązania są wciąż spotykane. Sztuka budowlana i gospodarność nakazuje, żeby takie inwestycje niezwiązane z eliminacją niskiej emisji przeprowadzać równolegle i przy okazji realizacji tych prac. Dzięki temu część naszych zasobów moglibyśmy doprowadzić do standardów XXI wieku. Na to potrzeba by jednak kolejnych 60 mln zł, a to oznacza, że na cały program eliminacji niskiej emisji w naszych budynkach potrzebowalibyśmy łącznie ok. ćwierć miliarda zł.

To kwota, która raczej pozostaje poza waszym zasięgiem?
Trzeba jasno powiedzieć, że na to SRK po prostu nie stać. Warto tutaj przypomnieć, że część mieszkaniowa SRK nie jest dotowana, tak jak ma to miejsce w przypadku likwidacji zakładów górniczych. Tutaj działamy na zasadach rynkowych i musimy radzić sobie sami. To oznacza, że utrzymujemy się z tego, co wypracujemy, a podstawowe przychody pochodzą z czynszów, które są bardzo niskie. Nie mieliśmy szans uregulować ich w oparciu o wskaźniki rynkowe dlatego, że budziło to ogromne kontrowersje i sprzeciw społeczny. Praktycznie rzecz biorąc, w większości naszych zasobów mamy czynsze poniżej bieżących kosztów utrzymania tej substancji, a część lokatorów i tak regularnie ich nie płaci. Staramy się to zmienić, choć skutki są różne. Biorąc pod uwagę inne wpływy, tj. sprzedaż lokali, na remonty możemy rocznie przeznaczać jedynie ok. 8 mln zł. To kwota dalece niewystarczająca na tak dużą liczbę budynków oraz ich wiek i stan techniczny. W efekcie większość naszych remontów ogranicza się do „gaszenia pożarów”: naprawy awarii i reagowania tam, gdzie stan techniczny powoduje zagrożenie życia. Jeśli chodzi o poważniejsze inwestycje, to staramy się konsekwentnie realizować plan wymiany dachów.

To oznacza, że bez finansowania zewnętrznego, problemu niskiej emisji nie rozwiążecie?
Na pewno nie, jeśli zostaniemy z tym problemem sami. Odbyliśmy już szereg spotkań w tej sprawie. Pierwszą instytucją, do której udaliśmy się, był Wojewódzki Fundusz Ochrony Środowiska. Teoretycznie moglibyśmy sięgnąć po środki strukturalne WFOŚ, jednak, to pieniądze, które są przydzielane na zasadzie pożyczek preferencyjnych. W praktyce polega to na tym, że po osiągnięciu oczekiwanego efektu ekologicznego moglibyśmy liczyć na umorzenie 10 proc. pożyczki. Biorąc pod uwagę oszacowane koszty eliminacji niskiej emisji oraz skalę naszych przychodów, widać wyraźnie, że to w żaden sposób nie rozwiązuje naszego problemu. Podobnie byłoby z dotacjami unijnymi. Nawet jeśli uzyskalibyśmy dofinansowanie w wysokości 75 proc., to i tak nie stać nas będzie na zapłacenie wkładu własnego.Spotkaliśmy się w tej sprawie również z marszałkiem województwa śląskiego, który opracowuje plany ograniczenia niskiej emisji. Liczymy, że zasoby SRK zostaną włączone w program szerszego rządowego planu rozwiązania tego problemu w całym naszym regionie. Tym bardziej, że oprócz nas, właścicieli i zarządców starych nieruchomości, którzy sami nie udźwigną tego wyzwania, jest więcej. Dla nich i dla nas chodzi o kwoty, których nie jesteśmy w stanie sami wyasygnować. Natomiast w skali budżetu państwa nie są to już jakieś bardzo duże kwoty. Wydaje się, że bez pomocy z rządowych źródeł finansowania nie rozwiążemy tego problemu.

Oprócz kwestii finansowej program eliminacji niskiej emisji będzie również sporym wyzwaniem organizacyjnym.
Tak, dlatego rozpoczęliśmy już pierwsze działania w tym kierunku. Prowadzimy już pierwsze rozmowy i audyty z przedsiębiorstwami dostarczającymi ciepło systemowe w miastach, gdzie nasze zasoby są największe. Chodzi tutaj m.in. o Bytom, Zabrze, Gliwice i Rudę Śląską. Już przekazaliśmy im pełny wykaz naszych budynków, żeby mogły określić, kiedy i na jakich warunkach będzie możliwe podłączenie do sieci naszych budynków. Zdajemy sobie sprawę, że najpierw cały etap planistyczny, a następnie inwestycja może potrwać kilka lat.