Ceny mieszkań w mniejszych ośrodkach doganiają te w aglomeracjach

Remonty i inwestycje sparaliżują Katowice

W ub. roku 55 proc. wszystkich lokali oddanych przez deweloperów powstało poza siedmioma największymi aglomeracjami - wynika z danych Otodom Analytics. Ceny za metr kwadratowy Szczecinie, Lublinie czy Bydgoszczy dorównują cenom notowanym na tańszych rynkach głównych.

W analizie rynku mieszkaniowego w Polsce najczęściej uwzględnia się siedem największych rynków: Warszawę, Kraków, Wrocław, Poznań, Katowice, Łódź i Trójmiasto. W ostatnich latach widać jednak również przyspieszenie na mniejszych rynkach, które dynamicznie się rozwijają - poinformowali eksperci Otodom.

- Lublin, Szczecin, Bydgoszcz, Rzeszów, Kielce i Białystok zbliżają się poziomem inwestycji i cen do największych ośrodków miejskich. Przyciągają coraz więcej inwestorów i charakteryzują się stabilnym wzrostem w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Dlatego śmiało możemy je nazwać rynkami wschodzącymi, które warto obserwować, aby mieć pełen obraz sytuacji w polskim sektorze mieszkaniowym - wskazała Katarzyna Kuniewicz z Otodom Analytics.

Jak przekazali eksperci Otodom, na początku listopada w Lublinie deweloperzy oferowali około 4 tys. mieszkań i domów, a w Białymstoku, najmniejszym mieście w zestawieniu, dostępnych było nieco ponad 1 tys. lokali - co odpowiada średniej miesięcznej sprzedaży w Warszawie z ostatniego roku. Całkowita liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów na wszystkich tych rynkach razem wziętych jest zbliżona do aktualnej oferty dostępnej w stolicy.

Liczba lokali deweloperskich w tych miastach jest wyższa niż rok temu - o nawet o ok. 80 proc. w przypadku Szczecina i Kielc. Jednocześnie deweloperzy wprowadzają tam nowe inwestycje do sprzedaży. W październiku w Rzeszowie odnotowano 54 proc. wzrost liczby wprowadzeń rdr. W Lublinie wyniósł on blisko 30 proc. rdr, a w Bydgoszczy niemal 25 proc. rdr.

Z danych Otodom Analytics wynika, że pod względem cen mieszkań mniejsze miasta doganiają największe polskie rynki, a nawet przewyższają te, na których średnie stawki oscylują wokół 11-13 tys. zł/mkw.

- Na taki poziom cen wpływają nie tylko rosnące koszty budowy i ograniczona dostępność gruntów pod nowe inwestycje, ale także dynamiczny rozwój tych miast, wzmacniający popyt na mieszkania - zaznaczyła Kuniewicz.

Na najdroższym rynku wschodzącym, czyli Szczecinie, cena za mkw. mieszkania deweloperskiego przekracza 13 tys. zł. To więcej niż średnie ceny za mkw. nowego lokalu w Łodzi (11,5 tys. zł/mkw.), Katowicach (ok. 12 tys. zł/mkw.), a nawet Poznaniu (ok. 12,6 tys. zł/mkw.). W Lublinie przeciętne ceny mieszkań utrzymują się powyżej 11 tys. zł za mkw. od początku 2024 roku. Jak wskazano, najtaniej spośród wymienionych miast jest w Białymstoku, gdzie można nabyć lokal od dewelopera za mniej niż 11 tys. zł/mkw.

Jak wskazali autorzy raportu, rynek mieszkaniowy w Polsce jest rozproszony. W całym kraju w 2023 r. oddano do użytkowania ponad 220 tys. mieszkań i domów. Ok. 138 tys., czyli 62 proc., wybudowali deweloperzy. Na siedmiu największych rynkach powstało niemal co czwarte mieszkanie, a w przylegających do nich powiatach, tzw. obwarzankach 19 proc. Aglomeracje Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Katowic, Łodzi i Trójmiasta odpowiadają za 43 proc. podaży wszystkich lokali deweloperskich. Pozostałe zostały wybudowane w mniejszych miastach, miasteczkach i wsiach.

- Na rodzimym rynku mieszkaniowym obecne są zarówno duże firmy deweloperskie o zasięgu krajowym, jak i mniejsze lokalne podmioty realizujące projekty w określonych miastach lub regionach. Różnice w ich strukturze organizacyjnej i dostępnych zasobach kształtują rozmiar i charakter ich inwestycji - od rozległych osiedli z kompleksową infrastrukturą po niewielkie przedsięwzięcia, dopasowane do specyfiki lokalnych potrzeb oraz możliwości finansowych - zauważyła Kuniewicz.

Ekspertka zwróciła uwagę, że w przeciwieństwie do takich krajów jak Francja, Hiszpania czy Wielka Brytania, gdzie podaż mieszkań i popyt koncentrują się wokół kilku dominujących miast, a mniejsze ośrodki i regiony nie odgrywają tak dużej roli, polski rynek jest rozproszony i zróżnicowany.