Były kopalnie i przemysł, są biura i nowe technologie. Jak tworzyć miejsca pracy dla nowej gospodarki Śląska?

Śląsk potrzebuje nowych miejsc pracy wraz z wygaszaniem kolejnych zakładów górniczych. Sama budowa powierzchni dla firm stanowi jednak początek procesu. Region posiada już duże zasoby biurowe, hale przemysłowe i tereny inwestycyjne. Prawdziwym wyzwaniem jest stworzenie środowiska, w którym przedsiębiorstwa będą chciały rozwijać działalność, zatrudniać ludzi i pozostawać przez kolejne lata w sercu Śląska.

Shaft K ma być czymś więcej niż kompleksem biurowym

Katowicki Hub Gamingowo-Technologiczny, promowany pod nazwą Shaft K, powstaje na terenie dawnej kopalni Wieczorek, w rejonie szybu Pułaski. Nazwa łączy górniczą przeszłość z technologiczną przyszłością: angielskie słowo „shaft” oznacza szyb, a pełne rozwinięcie brzmi Silesian Hub for Advanced Future Technologies.

Projekt ma szacunkową wartość około 750 mln zł. Dofinansowanie z Funduszy Europejskich wynosi blisko 403 mln zł. Inwestycja obejmuje adaptację zabytkowych zabudowań kopalni oraz budowę nowych obiektów przeznaczonych dla sektora nowych technologii.

Docelowo Shaft K ma zaoferować około 10,8 tys. m² powierzchni biurowej i coworkingowej, 69 sal konferencyjnych, laboratoria badawczo-rozwojowe, centra edukacyjne, studia nagrań i przestrzenie przeznaczone dla produkcji filmowej, telewizyjnej oraz e-sportowej. Elementem kompleksu będzie również hala o powierzchni około 5 tys. m², przygotowana do organizowania wydarzeń i realizacji dużych projektów produkcyjnych.

Taka struktura pokazuje najważniejszą różnicę pomiędzy tradycyjnym biurowcem a gospodarczym hubem. Biurowiec zapewnia przedsiębiorstwu miejsce do pracy. Hub powinien zapewniać także dostęp do infrastruktury, wiedzy, partnerów, wydarzeń branżowych, laboratoriów i osób posiadających określone kompetencje.

Katowice posiadają już dużo powierzchni biurowej

Na koniec pierwszego kwartału 2026 roku Katowice posiadały około 742,1 tys. m² nowoczesnej powierzchni biurowej. W budowie znajdowało się jedynie około 15,6 tys. m², a część starszych i słabiej konkurencyjnych obiektów była stopniowo wycofywana z rynku lub analizowana pod kątem zmiany przeznaczenia.

Na koniec czerwca 2026 roku współczynnik pustostanów w Katowicach wynosił 22,2% i był najwyższy wśród ośmiu największych regionalnych rynków biurowych w Polsce. Średnia dla wszystkich analizowanych miast wynosiła 17,3%.

– Współczynnik pustostanów na poziomie 22,2% może sugerować, że firma szukająca biura w Katowicach ma ogromny wybór i silną pozycję negocjacyjną. W praktyce ta pula szybko się kurczy, gdy określimy wymagany metraż, termin przeprowadzki, lokalizację, liczbę miejsc parkingowych, standard techniczny i budżet na aranżację. W pracy z zapytaniami najemców widać, że na rynku może być jednocześnie dużo wolnej powierzchni i niewiele biur naprawdę dopasowanych do konkretnej organizacji. Katowicki wynik mówi więc przede wszystkim o niedopasowaniu części istniejących zasobów do obecnego popytu, a nie o braku zainteresowania miastem – komentuje Łukasz Marynowski, ekspert rynku nieruchomości komercyjnych związany z wynajembiur.pl.

Katowice nie potrzebują kolejnych zwykłych biur tylko dlatego, że zmienia się struktura gospodarcza regionu. Miasto potrzebuje przestrzeni zaprojektowanych pod konkretną działalność, której brakuje w istniejących zasobach.

Firma tworząca gry komputerowe może potrzebować studia motion capture, infrastruktury do nagrań, przestrzeni testowej i dostępu do specjalistów od grafiki, dźwięku oraz programowania. Producent technologii przemysłowych może poszukiwać połączenia biura z laboratorium, warsztatem prototypowym i niewielką halą. Rozwijający się start-up potrzebuje elastycznej powierzchni, ale także wsparcia w pozyskiwaniu finansowania i pierwszych klientów.

Liczba dostępnych metrów kwadratowych nie odpowiada więc bezpośrednio na pytanie o zdolność regionu do przyciągania nowych branż. Znaczenie ma funkcja powierzchni, jej lokalizacja, standard techniczny oraz otaczający ją ekosystem.

Transformacja zaczyna się od wyboru specjalizacji

Katowice postawiły na gaming, produkcję audiowizualną, sztuczną inteligencję i szeroko rozumiane technologie przyszłości. Kierunek odpowiada kompetencjom rozwijanym już w mieście i regionie. Dzięki temu Shaft K może wzmacniać istniejącą specjalizację, zamiast próbować tworzyć cały sektor od podstaw.

Wybrana branża determinuje kolejne elementy projektu. Określa typ potrzebnych pomieszczeń, moc przyłączy, jakość połączeń teleinformatycznych, akustykę, rodzaj laboratoriów, model finansowania i profil przyszłych pracowników. Wpływa także na program wydarzeń, zakres edukacji oraz listę instytucji, z którymi powinien współpracować operator obiektu.

Specjalizacja ułatwia również budowanie rozpoznawalności. Firma szukająca zwykłego biura może wybierać między wieloma miastami i setkami budynków. Przedsiębiorstwo z branży gamingowej zwróci większą uwagę na miejsce, w którym działa wyspecjalizowana infrastruktura, odbywają się wydarzenia sektorowe i powstają możliwości współpracy z innymi podmiotami.

Hub powinien przyciągać firmy wartością całego środowiska, a nie wyłącznie stawką czynszu.

Nowe Gliwice to przykład udanej transformacji

Jednym z najczęściej przywoływanych przykładów udanej transformacji terenu pogórniczego są Nowe Gliwice. Centrum Edukacji i Biznesu powstało na obszarze dawnej kopalni Gliwice. Projekt połączył rewitalizację zabytkowych budynków z przygotowaniem terenów dla prywatnych inwestycji, działalności technologicznej i edukacji.

Pierwszy etap objął około 15 ha. Kompleks był następnie powiększany o kolejne tereny po kopalni, hałdach i dawnej koksowni. Z czasem rozwinęło się tam skupisko firm informatycznych, określane jako gliwicka Dolina Krzemowa.

W Nowych Gliwicach działa kilkadziesiąt przedsiębiorstw, a według danych miasta pracę znalazło tam ponad 2 tys. osób. Istotnym atutem kompleksu jest bliskość Politechniki Śląskiej, zapewniająca dostęp do absolwentów, specjalistów i potencjalnych partnerów badawczych.

Przykład Gliwic pokazuje, że powodzenie rewitalizacji wynika z połączenia kilku procesów. Miasto przygotowało teren i infrastrukturę, zachowało część przemysłowej zabudowy, wprowadziło funkcje edukacyjne oraz stworzyło warunki dla prywatnych inwestorów. Projekt był następnie rozwijany etapami, zgodnie z pojawiającym się popytem.

Nowe miejsca pracy powstawały wraz z rozwojem firm. Budynki zapewniły im warunki działania, lecz źródłem zatrudnienia były przedsiębiorstwa zdobywające klientów i zwiększające skalę działalności.

Biuro powinno być zapleczem dla działalności, a nie jej substytutem

Na Śląsku przestrzenie biurowe często stanowią tylko jeden z elementów projektów transformacyjnych. Ten model dobrze odpowiada strukturze regionalnej gospodarki, w której silną pozycję nadal zajmują produkcja, inżynieria, logistyka, energetyka i usługi dla przemysłu.

Planowany w Bytomiu akcelerator biznesowy KSSENON ma powstać na ponad czterech hektarach terenu po kopalni Centrum. Projekt przewiduje około 10 tys. m² powierzchni produkcyjno-magazynowej oraz 2,5 tys. m² powierzchni biurowo-usługowej. Modularne hale będzie można dzielić i łączyć w zależności od potrzeb przedsiębiorców, a minimalny moduł najmu ma wynosić 300 m².

Biura będą tam uzupełniały miejsce prowadzenia właściwej działalności. Przedsiębiorca otrzyma przestrzeń na produkcję, magazynowanie, pracę administracyjną i rozwój kompetencji. Taki układ może odpowiadać małym oraz średnim firmom, które wyrosły z niewielkiego warsztatu, lecz nie są jeszcze gotowe do samodzielnego finansowania całego zakładu.

Podobne założenie przyjęto w projekcie Silesia Bytom Park na terenie dawnej kopalni Miechowice. Na 26 ha ma powstać centrum aktywności gospodarczej łączące funkcje produkcyjne, logistyczne, technologiczne i usługowe. Towarzystwo Finansowe Silesia zapowiada inwestycje o wartości około 200 mln zł.

W obu przypadkach biuro pełni funkcję wspierającą. Stanowi zaplecze zarządzania, projektowania, sprzedaży i obsługi firmy, której podstawowa działalność może odbywać się w hali, laboratorium lub centrum logistycznym.

Takie połączenie zwiększa szanse na tworzenie zróżnicowanych miejsc pracy: dla inżynierów, techników, operatorów, informatyków, logistyków, specjalistów sprzedaży i pracowników administracyjnych.

Nowe miejsca pracy wymagają nowych kompetencji

Transformacja terenu pogórniczego może rozpocząć się wraz z przejęciem działki, ale transformacja rynku pracy trwa znacznie dłużej. Branże technologiczne potrzebują kompetencji różniących się od kwalifikacji wykorzystywanych w górnictwie, choć część doświadczeń można przenieść do energetyki, automatyki, utrzymania ruchu, logistyki czy zaawansowanej produkcji.

Program inwestycyjny powinien być powiązany z systemem kształcenia. Szkoły zawodowe, uczelnie, centra szkoleniowe i sami pracodawcy muszą wiedzieć, jakie specjalizacje będą rozwijane oraz ilu pracowników mogą potrzebować firmy.

Shaft K zawiera komponent edukacyjny i konferencyjny. KSSENON zakłada działalność centrum kompetencji oraz Akademii Umiejętności Zawodowych. Takie funkcje mają znaczenie, gdy program nauczania powstaje we współpracy z przedsiębiorstwami, a uczestnicy zdobywają kwalifikacje potrzebne w konkretnych projektach.

Największą wartość przynosi model, w którym firma wpływa na zakres szkolenia, udostępnia technologię, organizuje praktyki i zatrudnia część absolwentów. Edukacja staje się wtedy fragmentem lokalnego łańcucha tworzenia wartości.

Ryzyko pojawia się, gdy infrastruktura szkoleniowa i biznesowa rozwijają się osobno. Nowoczesne centrum może kształcić osoby, których kompetencje nie odpowiadają potrzebom lokalnych pracodawców. Firmy mogą z kolei sprowadzać specjalistów z innych regionów, nie tworząc ścieżki zawodowej dla mieszkańców terenów objętych transformacją.

Dostępność komunikacyjna wyznacza realny rynek pracy

Nowa inwestycja gospodarcza oddziałuje na większy obszar niż dzielnica, w której powstaje. Jej rzeczywisty rynek pracy wyznacza czas potrzebny na dojazd z sąsiednich miast i gmin.

Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia ma pod tym względem wyjątkowy potencjał. Bliskość wielu miast pozwala firmom rekrutować pracowników z szerokiego obszaru. Rozproszona struktura regionu sprawia jednak, że konkretny teren może pozostawać trudno dostępny mimo położenia w centrum metropolii.

Dobra droga dojazdowa obsługuje logistykę i transport towarów. Przystanek kolejowy, tramwajowy lub autobusowy umożliwia codzienne funkcjonowanie pracowników. Infrastruktura rowerowa i bezpieczne dojścia zwiększają dostępność obiektu dla mieszkańców pobliskich dzielnic.

Przy projektach technologicznych znaczenie komunikacji rośnie wraz z upowszechnieniem pracy hybrydowej. Firmy mogą ograniczać liczbę obowiązkowych dni w biurze, lecz podczas spotkań całego zespołu oczekują sprawnego dojazdu. Siedziba położona poza głównymi trasami zawęża pulę potencjalnych kandydatów i osłabia konkurencyjność wobec centralnych biurowców.

Eksperci wynajembiur.pl zwracają uwagę, że atrakcyjność powierzchni wynika z połączenia parametrów samego budynku z jakością jego otoczenia. Nowoczesne wnętrze nie zrekompensuje długiego i nieprzewidywalnego dojazdu. Z kolei dobrze skomunikowana lokalizacja może przyciągać przedsiębiorstwa, gdy zapewnia możliwość elastycznego dopasowania przestrzeni do ich działalności.

Operator hubu ma równie ważne zadanie jak jego projektant

Budowa kompleksu kończy etap inwestycyjny i rozpoczyna etap gospodarczy. Wtedy najważniejszą rolę przejmuje podmiot odpowiedzialny za pozyskiwanie firm, zarządzanie przestrzenią oraz budowanie współpracy między użytkownikami.

Operator powinien rozumieć branżę, do której kierowany jest projekt. Musi znać jej cykle rozwoju, typowe modele finansowania, zapotrzebowanie na powierzchnię i bariery wejścia. Innych warunków potrzebuje początkujący zespół tworzący grę, innych międzynarodowe studio produkcyjne, a jeszcze innych przedsiębiorstwo rozwijające technologię opartą na sztucznej inteligencji.

Skuteczna komercjalizacja wymaga aktywnego poszukiwania najemców. Samo opublikowanie oferty wynajmu nie zbuduje wyspecjalizowanego ekosystemu. Potrzebne są kontakty z firmami, inwestorami, uczelniami, organizatorami wydarzeń i instytucjami wspierającymi eksport.

Ważny jest również dobór najemców. Najwyższe obłożenie powierzchni może poprawić bieżący wynik finansowy, ale przypadkowa struktura firm osłabi efekt specjalizacji. Hub osiąga większą wartość, gdy obecność jednego podmiotu zwiększa możliwości działania pozostałych.

Studio produkcyjne może współpracować z zespołem tworzącym gry. Firma technologiczna może zamówić rozwiązanie u lokalnego start-upu. Uczelnia może realizować projekt badawczy z przedsiębiorstwem korzystającym z laboratorium. Właśnie takie relacje odróżniają ekosystem od zbioru niezależnych najemców.

Publiczne finansowanie powinno uruchamiać prywatną aktywność

Rewitalizacja terenów pogórniczych wymaga dużych nakładów. Koszty obejmują przygotowanie gruntów, usuwanie skutków wcześniejszej działalności, modernizację infrastruktury oraz zachowanie wartościowych obiektów przemysłowych. Fundusz na rzecz Sprawiedliwej Transformacji umożliwia realizację projektów, których sam rynek mógłby nie sfinansować na początkowym etapie.

Publiczne pieniądze tworzą warunki do rozpoczęcia procesu. Długoterminowa trwałość inwestycji zależy jednak od aktywności prywatnych firm. To one powinny wynajmować powierzchnie, inwestować w wyposażenie, realizować projekty i zatrudniać pracowników.

Model biznesowy powinien uwzględniać koszty utrzymania kompleksu po zakończeniu finansowania inwestycyjnego. Specjalistyczne laboratoria, studia i przestrzenie eventowe wymagają obsługi, aktualizacji technologii oraz regularnych nakładów. Przychody z czynszów mogą stanowić jeden z filarów, ale często potrzebne są również płatne usługi, wydarzenia, projekty badawcze i partnerstwa branżowe.

Najważniejszym sprawdzianem projektu staje się zdolność do funkcjonowania po wybudowaniu wszystkich obiektów. Efekt transformacji powinien trwać dłużej niż okres rozliczania dotacji.

Śląsk potrzebuje różnych modeli transformacji

Każdy teren pogórniczy posiada inną lokalizację, wielkość, stan techniczny i relację z otaczającym miastem. Jeden model zagospodarowania nie odpowie na potrzeby całego regionu.

W centralnej części Katowic może rozwijać się wyspecjalizowany hub technologiczny, korzystający z dostępu do uczelni, kultury, transportu i usług. W Bytomiu większe znaczenie mogą mieć modularne hale dla małych przedsiębiorstw, produkcja, logistyka oraz szkolenia zawodowe. Inny teren może zostać wykorzystany pod energetykę, gospodarkę obiegu zamkniętego, transport kolejowy albo funkcje mieszkaniowe.

Punktem wyjścia powinna być analiza rzeczywistego popytu. Obejmuje ona lokalne kompetencje, potrzeby istniejących przedsiębiorstw, możliwości przyciągnięcia inwestorów i dostępność komunikacyjną. Dopiero na tej podstawie można określić proporcje między biurami, halami, laboratoriami, edukacją i usługami.

Dobrze zaplanowana transformacja zachowuje również przestrzeń na zmiany. Branże rozwijają się w innym tempie, niż powstają duże inwestycje. Modułowe powierzchnie, etapowanie projektu i możliwość zmiany funkcji ograniczają ryzyko stworzenia obiektu niedopasowanego do rynku już w momencie otwarcia.

Sukces mierzy się firmami i miejscami pracy

Nowy biurowiec szybko staje się widocznym symbolem przemiany. Łatwo go pokazać na wizualizacji, opisać powierzchnią i wycenić w budżecie. Znacznie trudniej zbudować sieć przedsiębiorstw, kompetencji oraz relacji, które będą codziennie wypełniały tę przestrzeń.

Shaft K ma atuty pozwalające wyjść poza model tradycyjnego kompleksu biurowego. Łączy specjalistyczną infrastrukturę, edukację, przestrzenie produkcyjne i wydarzenia branżowe. Jego wartość dla regionu będzie jednak zależała od sposobu zarządzania, jakości komercjalizacji oraz zdolności przyciągania firm prowadzących rzeczywistą działalność gospodarczą.

Doświadczenia Nowych Gliwic pokazują, że transformacja może prowadzić do powstania trwałego skupiska przedsiębiorstw. Projekty w Bytomiu wskazują z kolei na potrzebę łączenia powierzchni administracyjnych z produkcją, logistyką i rozwojem zawodowym.

Śląsk nie zastąpi miejsc pracy w górnictwie samymi biurami. Może wykorzystać biura, laboratoria, hale i tereny inwestycyjne jako infrastrukturę dla nowej gospodarki. O powodzeniu zdecydują przedsiębiorstwa, które znajdą tu warunki do rozwoju, oraz mieszkańcy, którzy zdobędą kompetencje potrzebne do pracy w tych firmach.

Budynek stanowi materialny początek transformacji. Jej właściwym rezultatem jest gospodarka zdolna funkcjonować długo po zakończeniu budowy.

Z ofertą biur na wynajem w Katowicach i na Śląsku możesz zapoznać się tutaj

fot. pexles.com