fot: Jarosław Galusek/ARC
Wydawać by się mogło, że kopalnia Mysłowice stoi na bardzo atrakcyjnych gruntach, ale inwestorów nie widać...
fot: Jarosław Galusek/ARC
Nie zawsze mając kilkadziesiąt hektarów w dobrej lokalizacji na zbyciu, można być pewnym, że kupców na grunty można znaleźć błyskawicznie. Z nieruchomościami poprzemysłowymi, szczególnie tymi po zlikwidowanych kopalniach, bywa różnie. Raz udaje się sprzedać teren szybko i z zyskiem, a kiedy indziej klientów, mimo rozlicznych zabiegów, nie widać na horyzoncie.
Po zlikwidowanej kopalni Kleofas, dokładniej Gottwald, zostało trochę hektarów. Katowicki Holding Węglowy sprzedał je bez większego trudu. I dziś na jej gruncie wybudowana jest Silesia City Center, a o przeszłości przypominają trzy zabytkowe budynki kopalni oraz szyb Jerzy, wkomponowane w architekturę tego wielkiego centrum handlowego.
Kilku innych hektarów po kopalni Kleofas jednak nie udaje się zbyć. Podobnie jest z gruntami i zabudową po kopalni Mysłowice. Tutaj, co gorsza, utrzymanie infrastruktury, opłacenie podatków za 78,2 hektarów gruntu, porządkowanie terenu (położonego prawie w centrum miasta) itp. kosztuje właściciela, czyli KHW, 7,5 mln zł rocznie. I tak jest od 2007 r.
Nie wszystkie tereny pokopalniane, jak pokazuje życie, to atrakcyjne kąski na miarę gruntów po Kleofasie (Gottwaldzie). Marek Tokarz, prezes Spółki Restrukturyzacji Kopalń, statutowo zajmującej się m.in. obrotem takimi działkami, przypomina, że ich atrakcyjność jest tylko pozorna. Obniża ją to, że mają wielu użytkowników, ich hipoteki są obciążone, często status właścicielski nie jest uregulowany, istniejąca infrastruktura techniczna jest niefunkcjonalna i równie często nie są uwzględnione w miejscowych planach zagospodarowania. Na pierwszy rzut oka takie tereny jawią się bardzo atrakcyjnie, ale gdy się wejdzie w szczegóły, czar pryska. Czasem trzeba czekać wiele lat, by przekonać do nich inwestorów.
Wiedzą o tym doskonale w Katowickiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej. Dwie podstrefy - sosnowiecką i żorską - utworzono na terenach pokopalnianych. Wielki biznes lokował się w Gliwicach (tereny porolnicze) albo Tychach (wcześniej były tam megaszklarnie). Piotr Wojaczek, prezes KSSE, przypomina, że z początku inwestorów od postref pogórniczych odstraszało widmo szkód górniczych, nieuzbrojony teren, wymagający sporych nakładów na rekultywację.
Gdy prezes Wojaczek zobaczył to, co Sosnowiec wniósł do KSSE po kopalni Saturn (dziś jest tu drukarnia Polskapresse, Zakłady Mięsne Duda i kilka innych sporych firm), to się prawie załamał. Na pytanie, dlaczego miasto przekazuje taki ugór, usłyszał odpowiedź: "dobry teren sami potrafimy sprzedać!".
Podstrefa żorska powstała na gruntach kopalni Warszowice. Tu zainwestowały same polskie firmy (wśród nich np. Mokate), bo zagraniczni bali się budować na terenie po kopalni. Dziś w firmach zlokalizowanych na Polu Warszowickim pracuje ok. 6 tys. ludzi.
Ziemię, na której stała kopalnia Sosnowiec (zlikwidowana w 1997 r.), gmina kupiła za 7,2 mln zł. Dziś zbudowano na niej kilka zakładów przemysłowych (działki włączono do KSSE), ściankę wspinaczkową (największą w Polsce), a zakładową elektrownię wtapia się w powstający nowoczesny hotel. Udało się także zagospodarować teren po kopalni Niwka-Modrzejów. Powstał tam m.in. Sosnowiecki Park Naukowo-Technologiczny.
Od Niwki do Mysłowic jest rzut kamieniem, a obie nieistniejące już kopalnie w linii prostej dzieli ledwie kilka kilometrów. Dlaczego w Sosnowcu się udało, a w Mysłowicach nie?
Jednej odpowiedzi na to pytanie nie ma. Wie o tym Roman Łój, prezes KHW. Wie, że już minął trend na budowanie centrów handlowych w miastach. Ma świadomość, że - niestety - manewru z Kleofasem pod galerie handlowe już powtórzyć się nie da. Wie, że zagospodarowanie terenu po kopalni Mysłowice nie będzie ani szybkie, ani proste, ani tanie.
Dość powiedzieć, że na sprzedaż nie będzie wystawionych kilkanaście hektarów wraz z szybami peryferyjnymi, bo te nadal funkcjonują w systemie wentylacyjnym kopalni Mysłowice-Wesoła. Czy to nie jest utrudnieniem w sprzedaży 266 działek geodezyjnych, bo tyle ich wydzielono z nieruchomości po Mysłowicach?
Teoretycznie nie ma kolizji, w praktyce - różnie to może być. Zważyć trzeba, że najpóźniej za parę lat wojewódzki konserwator zabytków weźmie część zabudowań pod swoją kuratelę, a to już dla potencjalnych inwestorów nie jest tzw. czynnikiem pozytywnym.
Tych terenów nie przejmie na swój rachunek gmina Mysłowice, tak jak to zrobiono za miedzą - z gruntem po kopalni Sosnowiec. Mysłowic nie stać na to, by wydawać prawie 8 mln zł rocznie na ich utrzymanie, nim znajdą amatorów do inwestowania.
KHW widzi więc dwie możliwości na zagospodarowanie 67 hektarów. Należałoby stworzyć z gminą spółkę celową, która zmieniłaby przeznaczenie i funkcjonalność terenu w oparciu o środki unijne. W takiej spółce KHW byłby inwestorem pasywnym. Drugi wariant: trzeba ogłosić ogólnokrajowy konkurs na projekt zagospodarowania, wyłonić firmę doradczą, stworzyć ze środków publicznych studium opłacalności, a następnie - co jest najtrudniejsze - znaleźć inwestora finansowego i realizować inwestycję z jego udziałem.
Prezes Łój chciałby, aby studium wykonalności przedsięwzięcia było gotowe jeszcze w tym roku, a rok 2014 byłby poświęcony na poszukiwania inwestora dla tego przedsięwzięcia. Gdyby udało się go pozyskać, inwestycja miałaby szansę na realizację w ciągu czterech lat. Czy uda się ten ambitny plan zrealizować?
(O problemie dyskutowano podczas konferencji zorganizowanej przez redakcję Dziennika Zachodniego, w Sosnowcu 21 stycznia).
