Ceny mieszkań stabilne, wzrost możliwy od 2026 r. po ożywieniu popytu

Zabytkowe budynki mogą mieć istotny wpływ na wartość okolicznych nieruchomości

Ceny transakcyjne mieszkań w trzecim kw. 2025 r. pozostały zasadniczo stabilne, a wyraźniejsze wzrosty możliwe są dopiero w kolejnych kwartałach 2026 r. - wynika z analizy PKO BP. Ożywienie popytu napędzają obniżki stóp procentowych i rosnące dochody, przy wciąż dużej ofercie deweloperskiej.

“Oczekujemy utrzymania obecnej sytuacji na rynku (niewielkie zmiany cen) do końca pierwszego kwartału 2026 r. W kolejnych kwartałach dalsze ożywienie popytu na mieszkania będzie wg nas skutkować lekkim wzrostem średnich cen transakcyjnych mieszkań przy stabilnej ofercie mieszkań deweloperskich“ - wskazano w analizie.

PKO BP zwraca jednocześnie uwagę, że lokalnie pojawiły się niewielkie korekty spadkowe.

W trzecim kwartale 2025 r. ceny transakcyjne mieszkań nie zmieniły się istotnie wobec trzeciego kwartału 2024. Na rynku pierwotnym w największych aglomeracjach, z wyłączeniem Warszawy, ceny wzrosły o 1,6 proc. r/r, natomiast w stolicy spadły o 3,1 proc. r/r po bardzo silnych wzrostach w 2024 r.

Z kolei w mniejszych miastach wojewódzkich ceny pozostawały stabilne. Na rynku wtórnym ceny w dużych aglomeracjach obniżyły się o 0,6 proc. r/r, a w Warszawie o 4,5 proc. r/r, podczas gdy w dziewięciu mniejszych stolicach województw wzrosły o 3,5 proc. r/r.

PKO BP zwraca uwagę na silne ożywienie rynku kredytowego. W trzecim kwartale 2025 r. udzielono 64,8 tys. kredytów mieszkaniowych o wartości 29,8 mld zł, co było najlepszym kwartalnym wynikiem od 2007 r. Z danych BIK wynika także utrzymujący się wzrost zainteresowania kredytem mieszkaniowym w kolejnych miesiącach.

W perspektywie najbliższego roku bank oczekuje utrzymania stabilnych cen do końca pierwszego kwartału 2026 r., a następnie stopniowego wzrostu średnich cen transakcyjnych o kilka procent.

Według PKO BP nie można wykluczać scenariusza spadku cen mieszkań, wywołanego silnymi szokami popytowo-podażowymi związanymi z sytuacją geopolityczną. Negatywnie na popyt mieszkaniowy, szczególnie inwestycyjny, oddziałują zapowiedzi wprowadzenia podatku katastralnego.

“W perspektywie dekady można oczekiwać w scenariuszu bazowym dalszego rozwoju rynku mieszkaniowego. Spadek liczby ludności osłabi potrzeby ilościowe, ale jednocześnie coraz silniejsze będą potrzeby jakościowe. Popyt mieszkaniowy będą generowały większe aspiracje mieszkaniowe kolejnego pokolenia, suburbanizacja, konieczność wymiany zdekapitalizowanego zasobu mieszkaniowego oraz potrzeby mieszkaniowe imigrantów. Natomiast scenariusz stagnacji lub kurczenia się rynku mieszkaniowego zmaterializowałby się w sytuacji przeregulowania sektora mieszkaniowego czy załamania trendów wzrostowych w polskiej gospodarce“ - dodano.