Początek inwestycji budowlanej to moment, w którym emocje często biorą górę nad analizą. Jest działka, jest projekt, jest wykonawca, który „robił już podobne realizacje”, a do tego presja czasu i rosnące koszty. Umowa traktowana jest wtedy jako formalność - coś, co trzeba podpisać, aby ruszyć z budową. To właśnie na tym etapie popełnianych jest najwięcej błędów, które ujawniają się dopiero wtedy, gdy inwestycja zaczyna się komplikować.
Paradoks polega na tym, że im bardziej inwestor ufa wykonawcy, tym mniej dokładnie czyta umowę. A to właśnie zapisy umowne, a nie deklaracje składane przy kawie czy na placu budowy, decydują później o tym, kto ponosi koszty, kto odpowiada za opóźnienia i czy w ogóle możliwe jest skuteczne dochodzenie roszczeń. W praktyce już na starcie warto spojrzeć na kontrakt „oczami sporu”, a nie „oczami zaufania” - i tu często pomaga prawnik prawo budowalne, bo potrafi wyłapać ryzyka, które na etapie podpisywania wydają się niewinne.
Elementy umowy warte sprawdzenia
Przedmiot umowy - pozornie oczywisty, w praktyce nieprecyzyjny
Jednym z najczęściej bagatelizowanych elementów jest opis przedmiotu umowy. Inwestorzy zakładają, że skoro istnieje projekt budowlany, to wszystko jest jasne. Tymczasem w wielu umowach przedmiot robót opisany jest bardzo ogólnie, bez jednoznacznego powiązania z dokumentacją projektową, specyfikacją techniczną czy kosztorysem.
Brak precyzji na tym etapie prowadzi do sporów o to, czy dana praca była objęta umową, czy stanowiła robotę dodatkową. W praktyce wykonawca może twierdzić, że czegoś „nie było w zakresie”, a inwestor nie ma solidnych podstaw, aby temu zaprzeczyć. To klasyczny przykład sytuacji, w której problem nie wynika z jakości robót, lecz z niedoprecyzowanej umowy.
Wynagrodzenie - ryczałt, kosztorys czy coś pomiędzy
Inwestorzy bardzo często koncentrują się wyłącznie na kwocie końcowej, nie analizując mechanizmu jej ustalenia. Tymczasem różnica pomiędzy wynagrodzeniem ryczałtowym a kosztorysowym ma fundamentalne znaczenie dla ryzyka inwestycji.
Wynagrodzenie ryczałtowe daje pozorną przewidywalność, ale tylko wtedy, gdy zakres robót został opisany w sposób kompletny. W przeciwnym razie każda niejasność staje się potencjalnym źródłem dodatkowych kosztów. Z kolei wynagrodzenie kosztorysowe wymaga kontroli i rozliczeń, których wielu inwestorów nie jest przygotowanych prowadzić.
Częstym błędem jest podpisywanie umów, które zawierają elementy obu modeli, bez jasnego wskazania, które roboty są objęte ryczałtem, a które mogą być rozliczane dodatkowo. To właśnie w takich przypadkach pomoc prawnik inwestycje budowlane pozwala zidentyfikować zapisy, które w przyszłości mogą zostać wykorzystane przeciwko inwestorowi.
Terminy - daty, które niczego nie gwarantują
Termin zakończenia inwestycji jest jednym z kluczowych elementów umowy, a jednocześnie jednym z najczęściej źle skonstruowanych. Inwestorzy często zwracają uwagę na samą datę, pomijając mechanizmy jej zmiany.
Jeżeli umowa przewiduje szeroki katalog okoliczności uzasadniających przesunięcie terminu, a jednocześnie nie nakłada na wykonawcę obowiązku ich udokumentowania, termin staje się iluzoryczny. W praktyce oznacza to, że opóźnienia są łatwe do usprawiedliwienia, a inwestor pozostaje bez realnych narzędzi nacisku.
Równie problematyczne są umowy, w których brak jest realnych sankcji za przekroczenie terminów lub kary umowne są symboliczne i trudne do wyegzekwowania.
Odpowiedzialność i kary umowne - zapisane, ale nieskuteczne
Wielu inwestorów uspokaja się widząc w umowie zapisy o karach umownych. Niestety, sama obecność kary nie oznacza jeszcze, że będzie ona skuteczna. Często kary są:
* zbyt niskie w stosunku do realnych strat,
* uzależnione od trudnych do spełnienia warunków,
* wyłączone w wielu sytuacjach, które w praktyce zdarzają się najczęściej.
Brak przemyślanej konstrukcji odpowiedzialności wykonawcy sprawia, że nawet ewidentne naruszenia umowy nie przekładają się na realne konsekwencje finansowe. To kolejny obszar, który na etapie podpisywania umowy bywa niedoszacowany, a jego skutki są odczuwalne dopiero w trakcie realizacji inwestycji.
Zmiany w trakcie realizacji - brak procedury to zaproszenie do konfliktu
Jednym z najbardziej niedocenianych elementów umowy jest brak jasnej procedury wprowadzania zmian. Inwestorzy zakładają, że „jakoś się dogadają”, nie przewidując, że każda zmiana wpływa na koszt, termin lub odpowiedzialność.
Jeżeli umowa nie określa, w jakiej formie zmiany są dopuszczalne, kto je zatwierdza i jak są rozliczane, każda modyfikacja staje się potencjalnym zarzewiem sporu. W praktyce to właśnie brak procedury zmian jest jedną z głównych przyczyn konfliktów na budowach.
Rękojmia, gwarancja i odbiory - temat odkładany na później
Na początku inwestycji niewielu inwestorów analizuje zapisy dotyczące odbiorów, rękojmi i gwarancji. Skupienie na starcie budowy sprawia, że kwestie odpowiedzialności po jej zakończeniu schodzą na dalszy plan.
Tymczasem to właśnie te zapisy decydują o tym, czy inwestor będzie mógł skutecznie dochodzić usunięcia usterek i w jakim zakresie. Brak precyzyjnych zasad odbioru robót, niejasne terminy zgłaszania wad czy ograniczenia rękojmi potrafią całkowicie osłabić pozycję inwestora już kilka miesięcy po zakończeniu budowy.
Dlaczego analiza umowy przed podpisaniem ma kluczowe znaczenie
Większość problemów inwestycyjnych nie wynika z samej budowy, lecz z błędów popełnionych na etapie przygotowania umowy. To wtedy ustala się zasady gry, które później trudno zmienić.
Zaangażowanie specjalisty, takiego jak prawnik od inwestycji budowlanych, jeszcze przed podpisaniem umowy pozwala nie tylko wychwycić ryzykowne zapisy, ale także dostosować kontrakt do realiów konkretnej inwestycji. Często niewielkie korekty na tym etapie eliminują problemy, które w trakcie realizacji mogłyby kosztować inwestora wielokrotnie więcej. W praktyce dokładnie o to chodzi, gdy do rozmowy wchodzi prawnik prawo budowalne: nie o „szukanie problemów”, tylko o wycięcie ich zanim pojawią się na budowie.
Podsumowanie
Umowa na początku inwestycji to nie formalność, lecz fundament całego procesu budowlanego. Niedoprecyzowany zakres robót, niejasne zasady wynagrodzenia, iluzoryczne terminy i słabe mechanizmy odpowiedzialności to błędy, które regularnie powtarzają się w praktyce.
Inwestorzy, którzy poświęcają czas na rzetelną analizę umowy jeszcze przed rozpoczęciem prac, znacząco zmniejszają ryzyko sporów, opóźnień i nieprzewidzianych kosztów. Właśnie dlatego wsparcie eksperta, takiego jak prawnik inwestycje budowlane, często okazuje się jednym z najbardziej opłacalnych elementów całej inwestycji.
Jeżeli chcesz codziennie otrzymywać informacje o aktualnych publikacjach ukazujących się na portalu netTG.pl Gospodarka i Ludzie, zapisz się do newslettera.
