Dotychczasowe przekształcenia sektora górniczego w Polsce spowodowały, że SRK SA jest jednym z największych w regionie śląsko-dąbrowskim właścicieli nieruchomości, w tym zasobów mieszkaniowych.
Gdy 1 kwietnia 2009 r. Spółka Restrukturyzacji Kopalń SA przejęła Bytomską Spółką Restrukturyzacji Kopalń Sp. z o.o. nastąpiło przeniesienie całego majątku, w tym substancji mieszkaniowej. SRK stała się właścicielem 16415 mieszkań.
Od 1 lipca 2011 r. zarządzanie substancją mieszkaniową Spółki zostało skupione w wyodrębnionym Oddziale, Zakładzie Administracja Zasobów Mieszkaniowych. Do zakresu działań Oddziału należy zarządzanie zasobami mieszkaniowymi i użytkowymi wraz z infrastrukturą towarzyszącą, garażami i gruntami z nimi związanymi oraz zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi.
Spore miasto
Obecnie Odział AZM SRK ma na swoim stanie majątkowym 276 budynków stanowiących 100 proc. własności Spółki, w których znajdują się 1892 lokale mieszkalne o łącznej powierzchni użytkowej 91655 m kw. Ponadto SRK jest właścicielem ponad 10200 mieszkań o łącznej powierzchni prawie 473 tys. m kw. znajdujących się w 2175 budynkach wspólnot mieszkaniowych. Zatem łączne zasoby to ok. 12 tys. mieszkań o powierzchni ok. 565 tys. m kw. Dodatkowo Spółka ma jeszcze 63 lokale użytkowe, w tym 8 o nieuregulowanym stanie prawnym gruntu. To duża skala działania, porównywalna z mieszkaniowym zasobem Bytomia.
Warto zwrócić uwagę, że przekształcanie się budynków we wspólnoty mieszkaniowe wbrew pozorom nie oznacza zmniejszenia skali niezbędnej obsługi nieruchomości przez Spółkę. Oddział AZM realizuje bowiem szereg funkcji i zadań wynikających z pełnienia roli właściciela lokali, m.in. obsługę umów najmu, czynszów, nadzór nad stanem technicznym lokali, przygotowywanie kolejnych lokali w danej wspólnocie do sprzedaży, obsługę wniosków i spraw najemców, uczestnictwo w zebraniach wspólnot, podejmowanie interwencji i kontroli działań zarządców wspólnot.
Ogółem w zasobach mieszkaniowych SRK mieszka ok. 29,5 tys. osób. To prawie tyle co w mieście średniej wielkości jak np. Czeladź (32,8 tys. mieszkańców). Przekłada się to na ogromną ilość spraw, wniosków i pism do rozpatrzenia każdego roku, a także spotkań i wizji niezbędnych by rozpatrzyć konkretne sprawy.
Ważnym elementem związanym z gospodarką mieszkaniową jest infrastruktura techniczna, będąca własnością SRK S.A. w postaci sieci wodnych, kanalizacyjnych, gazowych, centralnego ogrzewania, energetycznych, a także hydroforów i wymienników ciepła, dróg osiedlowych, chodników i placów. Infrastruktura ta generuje znaczne koszty, a jej utrzymanie pokrywane jest przychodami z gospodarki mieszkaniowej. Cechy zasobów mieszkaniowych Spółki Restrukturyzacji Kopalń stanowią wyzwanie dla ich sprawnej obsługi przez Oddział AZM, a także dla jego funkcjonowania.
Sprzedaż, przekazanie, zamiana…
Zagospodarowywanie majątku jest jednym z kluczowych działań Oddziału AZM. Wśród najczęściej stosowanych metod są:
• sprzedaż lokali mieszkalnych w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (chodzi o sprzedaż mieszkań pracownikom byłym i obecnym i ich bliskim) – od 2011 r. sprzedano w tym trybie ok. 1600 mieszkań uzyskując ok. 12,2 mln zł przychodu,
• sprzedaż komercyjna: sprzedaż w trybie przetargu publicznego i w drodze przyjęcia oferty – od 2011 r. sprzedano ok. 560 mieszkań uzyskując ok. 27,5 mln zł przychodu,
• przekazanie lokali mieszkalnych w trybie art. 66 ustawy z dnia 29.08.1997 roku Ordynacja podatkowa (przeniesienie własności na rzecz gminy, powiatu lub województwa),
• przydziały mieszkań do najmu – od 2011 r. przydzielono ok. 1200 mieszkań.
Oddział AZM prowadzi także działania uwłaszczeniowe w stosunku do nieruchomości posiadających nieuregulowany stan prawny. Dokonuje zamian gruntów pomiędzy Spółką, a poszczególnymi gminami pozyskując w ten sposób grunty znajdujące się pod budynkami mieszkalnymi będącymi własnością Spółki, a pozbywając się gruntów zbędnych nie związanych z działalnością Spółki, a stanowiące przede wszystkim drogi i skwery wewnątrz osiedlowe. W wyniku tej działalności Oddział uregulował bądź właśnie określa m.in. stany prawne następujących nieruchomości:
• w Sosnowcu: Czarna 6-8, Podjazdowa 10, Daleka 7, Rzeźnicza 2, Czeladzka 31 i 31a, w trakcie regulacje jest kilka kolejnych budynków (łącznie 331 lokali mieszkalnych i 9 lokali użytkowych,
• w Zabrzu: G. Zapolskiej 35c, 35d, 37, 37a, Różańskiego 2a, G. Zapolskiej 10, 10a, 10b, 10c, 10d, 10e, 10f, 10g, 16, 18, 35, 35a, 35b, Strażacka 3a, 3b, 13, 15, 19, 21 i 23, w trakcie regulacji są 2 kolejne budynki (łącznie 379 lokali mieszkalnych i 7 lokali użytkowych),
• w Będzinie: Kolejowa 22 (45 lokali mieszkalnych).
Ogółem dotychczasowa regulacja stanu prawnego objęła ok. 755. lokali mieszkalnych i 16 lokali użytkowych. Ilość lokali mieszkalnych o nieuregulowanym stanie prawnym obniżyła się z ok. 1200 w dniu połączenia SRK z BSRK do niecałych 500, a lokali użytkowych z ok. 25 poniżej 10. Wystąpiła więc pod tym względem znacząca poprawa.
Zagospodarowując nieruchomości Oddział AZM prowadzi także inne działania jak:
• przekazywanie nieruchomości drogowych gminom w trybie art. 16 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. nr 102 poz. 651 z 2010 roku z późn. zm.),
• wydawanie gminom budynków na podstawie decyzji Wojewody Śląskiego stwierdzających nabycie własności przez gminę (7 budynków),
• przekazywanie sieci ciepłowniczych, gazowych i wodno-kanalizacyjnych gminom w trybie art. 66 Ordynacji Podatkowej (ogółem ok. 83,8 km),
• wydzierżawianie, sprzedaż, oddawanie do nieodpłatnego korzystania sieci ciepłowniczych i wodnokanalizacyjnych (ok. 4,7 km).
Cały czas prowadzone są prace inwentaryzacyjne sieci będących w ewidencji majątku Oddziału, jak również prowadzone są kolejne postępowania dotyczące ich przekazania.
Skuteczne i bezpośrednie wsparcie
Z uwagi na swoje doświadczenie w zakresie zagospodarowania zasobów mieszkaniowych Oddział AZM, skutecznie i bezpośrednio wspiera ogólne działania restrukturyzacyjne branży prowadzone przez samą SRK SA. Sytuacja taka nastąpiła w przypadku KWK Kazimierz-Juliusz. Jednym z problemów społecznych w tej kopalni było niesprzedawanie lokali na rzecz najemców. Kopalnia miała na stanie majątkowym 101 budynków mieszkalnych, a w nich 1841 lokali mieszkalnych. Oddział AZM w ciągu pół roku doprowadził do uruchomienia sprzedaży w trybie „Ustawy z dnia 15 grudnia 2000r o zasadach zbywania mieszkań (...)” poprzez następujący pakiet działań:
• przeprowadzenie analizy stanu zasobów mieszkaniowych KWK Kazimierz-Juliusz,
• opracowanie harmonogramu działań niezbędnych do uruchomienia sprzedaży lokali mieszkalnych i prowadzenie stałego nadzoru jego terminowej realizacji,
• opracowanie i wdrożenie niezbędnych procedur i regulaminu sprzedaży lokali,
• przeprowadzenie szkoleń dla pracowników wytypowanych do obsługi sprzedaży mieszkań.
Sprzedaż lokali uruchomiono w połowie 2015r. Najemcy posiadający umowy najmu na czas nieokreślony mogli wykupić swoje mieszkania przy zastosowaniu zniżek: 3 proc. za każdy rok najmu i 6 proc. za każdy rok pracy w KWK Kazimierz-Juliusz. Łączna maksymalna obniżka nie mogła przekroczyć 95 proc.. W przypadku emerytów i rencistów cena nabycia mieszkania ustalana była na 5% wartości rynkowej określonej przez rzeczoznawcę. Obecnie sprzedaż lokali mieszkalnych z zasobów mieszkaniowych KWK Kazimierz-Juliusz prowadzona jest na bieżąco.
Remonty i obsługa techniczna
Oddział AZM kładzie bardzo duży nacisk na poprawę stanu technicznego obsługiwanych nieruchomości. Jak wynika z wykresu nr 2 od 2012 r. nakłady na remonty i konserwacje zasobów mieszkaniowych Oddziału AZM SRK S.A. przekraczają 2,5 mln zł rocznie. W roku 2015 wyniosły niemal 5 mln zł. Łączne nakłady finansowe w latach 2011-2016 wyniosły ponad 20 mln zł i są one wyższe niż w wielu gminach, w których Spółka posiada budynki i lokale.
Priorytetem w zakresie remontów prowadzonych przez Oddział AZM są:
• remonty dachów i głowic kominowych w budynkach stanowiących 100 proc. własności SRK SA – do 2016 r. wykonano ok. 120 takich remontów,
• remonty instalacji elektrycznej w częściach wspólnych budynków (piwnice, klatki schodowe, strychy) stanowiących 100 proc. własności SRK SA – do końca 2016 r. wykonano ok.150 takich remontów,
• przebudowa i wymiana pokojowych pieców kaflowych – do końca 2016 r. zewidencjonowano ponad 1000 wniosków i zaleceń kominiarskich w tym zakresie, zrealizowano ok. 800.
W ubiegłym roku zwiększono także skalę wymian stolarki otworowej w częściach wspólnych budynków stanowiących 100% własności SRK SA (wymiana okien i drzwi wejściowych). Wykonywane są także roboty na instalacjach wodno-kanalizacyjnych. Głównie polegają one na usuwaniu awarii (sieci odznaczają się dużym stopniem zużycia) ale w uzasadnionych przypadkach wymienia się całe odcinki infrastruktury sieciowej lub buduje nowe sieci i przyłącza do budynków. Roboty takie wykonano m.in. w Bytomiu przy ul. Siennej, w Zabrzu przy ul. Goły, w Wałbrzychu przy ul. Beethovena.
Ze względu na zaawansowany wiek budynków SRK, średnia wieku ok. 114 lat (budynki w rejonie Bytomia, Radzionkowa, Rudy Śląskiej – 150 lat) oraz wieloletnie zaniedbania ich poprzednich administratorów, nieruchomości zarządzane przez Oddział AZM są w dużym stopniu zużyte technicznie. Stąd wynika duża skala robót awaryjnych. Podczas prowadzenia remontów i konserwacji występuje specyficzne zjawisko sezonowości. W okresie jesienno-zimowym rośnie ilość prac przy usuwaniu awarii, a latem przypada szczyt planowych robót remontowych.
Stan techniczny budynków lub zewnętrzne okoliczności (np. planowana eksploatacja górnicza) wymusza czasem podejmowanie decyzji o ich wyburzeniu. Działania takie prowadzone są wyłącznie po wcześniejszym zapewnieniu lokatorom wyburzanych budynków lokali zamiennych. Lokale takie są typowane z udziałem przyszłych najemców, a następnie przygotowywane do zamieszkania przez Oddział. Wiąże się to zwykle z koniecznością przeprowadzenia remontów kapitalnych. Od 2011 r. przeprowadzono 8 wyburzeń – najwięcej w Bytomiu – oraz kilkadziesiąt przekwaterowań.
Część zasobów mieszkaniowych Oddziału AZM znajduje się na terenach objętych oddziaływaniem szkód górniczych. Dotyczy to zwłaszcza Bytomia. Oddział na bieżąco monitoruje tego typu uszkodzenia składając wnioski do właściwych podmiotów – szkodników. W 2016 r. zawarto pięć ugód na wykonanie remontów z tytułu szkód górniczych.
Wszystkie budynki będące 100 proc. własnością SRK SA i znajdujące się na stanie majątkowym Oddziału AZM posiadają zapewnioną stałą obsługę kominiarską (przeglądy kominiarskie i czyszczenie przewodów kominowych) oraz całodobową obsługę technicznego pogotowia awaryjnego. We wszystkich, regularnie, zgodnie z Prawem budowlanym przeprowadzane są roczne i 5-letnie przeglądy stanu technicznego.
Niestety, jest kilka poważnych problemów z jakimi często spotykają się służby Oddziału AZM. Są to:
• liczne kradzieże i dewastacje elementów części wspólnych budynków (drzwi wejściowe, okna, schody, balustrady, mury wewnętrzne i zewnętrzne, instalacja elektryczna),
• nieudostępnianie lokali mieszkalnych do obowiązkowych przeglądów technicznych, w tym kominiarskich oraz do wykonania przez SRK S.A .jako właściciela lokali niezbędnych robót remontowych wynikających np. z zaleceń z przeglądów lub nakazów służb,
• użytkowanie niesprawnych, nieprawidłowych lub nielegalnych pieców i instalacji CO, zabudowanych samowolnie przez lokatorów bez uzyskania niezbędnych zgód i zezwoleń.
Te zjawiska, niestety powszechne, przyczyniają się do pogorszenia stanu bezpieczeństwa oraz znacząco zwiększają koszty utrzymania nieruchomości, które ponoszą przecież wszyscy mieszkańcy płacący czynsz.
Zarządzanie wspólnotami
W obszarze funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych Oddział AZM występuje w podwójnej roli. Z jednej strony sam zarządza takimi wspólnotami, zaś z drugiej jest tzw. właścicielem zbiorowym we wspólnotach reprezentującym lokale, które nie zostały jeszcze wykupione.
Oddział AZM, w oparciu o zawarte umowy o zarządzanie, bezpośrednio zarządza nieruchomościami 112 wspólnot, obejmujących 165 budynków o powierzchni użytkowej lokali wynoszącej ok. 88 tys. m kw. Oddział prowadzi również ich obsługę księgową. W tabeli nr 2 przedstawiono strukturę terytorialną wspólnot mieszkaniowych w bezpośrednim zarządzaniu przez Oddział.
Z danych wynika, że największa ilość wspólnot występuje w Czeladzi ale największą powierzchnią użytkową wspólnot Oddział zarządza w Zabrzu. Średnia wysokość wynagrodzenia Spółki za zarządzanie wynosi 0,74 zł/m² powierzchni lokali/miesięcznie. Szacunkowe roczne przychody SRK SA z tytułu zarządzania wspólnotami to ok. 700 tys. zł.
Nad 1030 wspólnotami zarządzanymi przez ponad 70 różnych zarządców nieruchomości rozproszonych – jak już wspomniano – w 14 gminach, Oddział sprawuje nadzór właścicielski. Skuteczne sprawowanie tego nadzoru (analiza wysokości opłat i zaliczek, decydowanie o sposobie rozliczania nadpłat z tytułu mediów, weryfikowanie przedmiarów robót, kosztorysów i wykonawców, współdecydowanie o wysokości zaciąganych przez wspólnoty kredytów, weryfikowanie prawidłowości uchwał) ma kluczowe znaczenie dla kontroli i ograniczania wysokości kosztów ponoszonych przez Spółkę z tytułu udziałów posiadanych we wspólnotach mieszkaniowych pozostających w obcym zarządzie. Biorąc pod uwagę, że każda ze wspólnot funkcjonuje w oparciu o własne indywidualne uchwały dostosowane do potrzeb i oczekiwań właścicieli lokali stanowi to dla Oddziału duże wyzwanie.
Polityka czynszowa i windykacja
Czynsze z zasobów mieszkaniowych Oddziału AZM są głównym źródłem finansowania kosztów ponoszonych na utrzymanie budynków, remonty i modernizacje. Jak prezentuje tabela nr 3 średnie stawki czynszowe za najem lokali SRK SA w poszczególnych miastach są nieco wyższe od stawek przyjętych w miejskich zasobach lokalowych.
Wynika to z faktu, że gminy posiadają różnorodne źródła przychodu i mają szersze możliwości kształtowania cen, a Oddział AZM uzyskuje przychody wyłącznie z posiadanych zasobów nieruchomości. W porównaniu do stawek czynszów w prywatnych kamienicach (7-10 zł w budynkach o standardzie podobnym do budynków Spółki) czynsze SRK S.A. są jednak dużo niższe. Przy ocenie stawek czynszów warto także zwrócić uwagę na bardzo aktywną politykę remontową prowadzoną przez Oddział AZM. A ona wymaga zapewnienia odpowiednich źródeł finansowania.
Dużym problemem w zarządzaniu zasobami mieszkaniowymi przez Oddział AZM jest brak systematycznych wpłat najemców. W takich sytuacjach Oddział prowadzi działania windykacyjne polegające na: wysyłaniu wezwań do zapłaty, wypowiadaniu umów najmu, kierowaniu spraw do sądów w celu uzyskania nakazów zapłaty oraz wyroków eksmisyjnych. Dotychczas SRK SA uzyskała 4464 takie nakazy – znajdują się one w egzekucji komorniczej. Ilość i rodzaje wyroków eksmisyjnych obecnie występujących w zasobach mieszkaniowych Oddziału AZM obrazuje wykres nr 3.
Z danych wynika, że wyroki eksmisyjne dotyczą aż ponad 17 proc. ogółu lokali SRK SA Wskaźnik ten należy uznać za wysoki. Dotychczas wykonano 29 eksmisji. 15 zawieszono wskutek zawarcia porozumień z dłużnikami.
W przypadku uzyskania wyroków eksmisyjnych z prawem do lokalu socjalnego Oddział AZM powiadamia właściwe Gminy i wnioskuje o przyznanie lokalu socjalnego dla osób uprawnionych. W przypadku braku takich lokali – a dzieje się tak bardzo często – Oddział wnioskuje o tzw. odszkodowanie za niedostarczenie takiego lokalu. W latach 2011-2016 Spółka Restrukturyzacji Kopalń uzyskała z tytułu odszkodowań od Gmin ponad 15 mln zł. Wg stanu na rok 2016 łącznie Gminy posiadały jeszcze wobec SRK SA zobowiązania z tego tytułu na prawie 17 mln zł. Największe gminy Bytom, Zabrze i Ruda Śląska.
Jeżeli chcesz codziennie otrzymywać informacje o aktualnych publikacjach ukazujących się na portalu netTG.pl Gospodarka i Ludzie, zapisz się do newslettera.
WYŚWIETL ZAŁĄCZNIK