Zaproponowane ograniczenie maksymalnej powierzchni zabudowy oraz maksymalnej powierzchni użytkowej. jest zdaniem BCC arbitralne, nieuzasadnione i niepoparte rzetelnymi badaniami - mówi w rozmowie z portalem netTG.pl Gspodarka i Ludzie dr ŁUKASZ BERNATOWICZ, wiceprezes i ekspert Business Centre Club ds. infrastruktury, prawa budowlanego i zamówień publicznych.
Ustawodawca w ramach programu „Mój dom 70 mkw.”, proponuję budowę domu o maksymalnej powierzchni zabudowy do 70 mkw. oraz maksymalnej powierzchni użytkowej do 90 mkw. (z poddaszem i tarasem), bez pozwolenia, kierownika i dziennika budowy. To doby , pod względem prawno-organizacyjnym, projekt?
W uzasadnieniu do projektu w Ocenie Skutków Regulacji nie podano żadnych konkretnych argumentów dlaczego przyjęto takie, a nie inne, maksymalne powierzchnie w odniesieniu do budynków stanowiących przedmiot regulacji. Nie przywołano żadnych badań ani też żadnych danych statystycznych w odniesieniu do wskazanych powierzchni. Przeciwnie, w sposób całkowicie arbitralny i dowolny przyjęto, że budynki o wskazanych powierzchniach będą odpowiednio „niewielkie” i odpowiednie dla realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.
Jeśli regulacja ma wywierać pozytywny efekt gospodarczy i wpływać na rynek nieruchomości, zwłaszcza w segmencie gospodarki mieszkaniowej, powinna ona zostać poprzedzona co najmniej rzetelnymi badaniami statystycznymi oraz analizami zapotrzebowania rynku. W opinii BCC, takich badań zabrakło w odniesieniu do projektu, a przynajmniej ich wyniki nie zostały ujawnione w jego uzasadnieniu. Naszym zdaniem, wymóg uzyskania decyzji o warunkach zabudowy przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypacza sens całego projektu.
Dlatego, mając na uwadze, iż jego celem jest wprowadzenie istotnych ułatwień w realizacji inwestycji budowlanych w postaci niewielkich domów mieszkalnych oraz przyspieszenie realizacji tego typu inwestycji, proponujemy rozważyć możliwość rezygnacji z wymogu uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Jest to proces stosunkowo długotrwały i istotny w ramach całego procesu inwestycyjnego, niemniej jednak, od wskazanego wymogu istnieją wyjątki.
Czy zaproponowana budowa domu do 70 mkw. na działce o powierzchni co najmniej 1000 mkw. bez pozwolenia na budowę, to sensowne rozwiązanie?
W naszej opinii przyjęcie zaproponowanego sformułowania będzie pozwalać na realizację budowy osiedli domów jednorodzinnych na minimalnej wielkości działkach, i to wbrew intencji projektodawcy. Zdaniem BCC przedmiotowe postanowienie winno zostać doprecyzowane. W przeciwnym wypadku pozostawienie sygnalizowanej rozbieżności skutkować będzie praktycznymi problemami przy wykładni tej normy. Planowane jest wprowadzenie ograniczenia gęstości zabudowy w taki sposób, aby jeden dom mieszkalny mógł być realizowany na każde 1000 mkw.
A w projekcie ustawy przewiduje się wymóg, aby budowane domy do 70 mkw. były budynkami wolnostojącymi oraz określa się dopuszczalną gęstość zabudowy, wskazując, iż może powstać jeden taki budynek na działce o powierzchni co najmniej 1000 mkw., czyli nawet na działce o powierzchni 500 mkw., będzie możliwe wybudowanie jednego takiego domu, zaś budowa dwóch takich domów wymaga posiadania działki o powierzchni zabudowy 2000 mkw.. Nie znajduje to odzwierciedlenia w projekcie.
Dlaczego?
Zaproponowane w projekcie sformułowanie odwołuje się do powierzchni działki, a nie do powierzchni w ogóle. W konsekwencji, w przypadku podzielenia terenu na małe działki geodezyjne, o powierzchni mniej niż 1000 mkw. każda, literalne brzmienie przepisu będzie pozwalać na budowę na każdej z działek z osobna, wobec czego nie zostanie zachowany zakładany obszar jednego budynku na 1000 mkw.. A więc dla wybudowania dwóch domów nie będzie potrzebna działka 2000 mkw.
Wystarczające będzie - przykładowo - wydzielenie geodezyjne dwóch działek po 500 mkw. z działki 1000 mkw.. W praktyce, w zależności od obowiązujących lokalnie zasad zagospodarowania przestrzennego, może wystąpić ryzyko realizacji zabudowy w sposób chaotyczny, w postaci niewielkich budynków złej jakości na działkach o minimalnej powierzchni, powodującej negatywne skutki społeczne tj. powstawanie tzw. slumsów. W opinii BCC ryzyko to powinno zostać rozważone i zapisane w projekcie. .
A co z wielkością powierzchnią zabudowy?
Zaproponowane ograniczenie maksymalnej powierzchni zabudowy do 70 mkw. oraz maksymalnej powierzchni użytkowej do 90 mkw. jest zdaniem BCC arbitralne, nieuzasadnione i niepoparte rzetelnymi badaniami. Uważamy, że kwestia ograniczeń co do wielkości domów wolnostojących wymaga ponownego gruntownego rozważenia i oparcia się na rzetelnych badaniach. W zaproponowanym kształcie , w naszej w opinii, istnieje realna obawa, że przedmiotowa zmiana – stanowiąca podstawę projektu – pozostanie w praktyce przepisem marginalnie stosowanym, podobnie jak art. 29 ust. 1 pkt. 1 p..b. Nie podano żadnych konkretnych argumentów dlaczego przyjęto takie i nie inne maksymalne powierzchnie w odniesieniu do budynków stanowiących przedmiot regulacji.
Nie powołano żadnych badań ani żadnych danych statystycznych w odniesieniu do wskazanych powierzchni. Przeciwnie, w sposób całkowicie arbitralny i dowolny przyjęto, że budynki o wskazanych powierzchniach będą odpowiednio „niewielkie” i odpowiednie dla realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Dokładnie tej samej argumentacji, i w ten sam arbitralny sposób można, by postulować ograniczenie przedmiotowych powierzchni do odpowiednio 40 mkw. powierzchni zabudowy i 60 mkw. powierzchni użytkowej, wszak tej wielkości, a nawet mniejsze występują na rynku mieszkaniowym w budynkach wielorodzinnych. Można też postulować rozszerzenie przedmiotowych powierzchni do odpowiednio 90 mkw. powierzchni zabudowy i 110 mkw. powierzchni użytkowej, bo takie mieszkania występują także na rynku.
Jeśli przedmiotowa regulacja ma wywierać pozytywny efekt gospodarczy i wpływać na rynek nieruchomości, zwłaszcza w segmencie gospodarki mieszkaniowej, to regulacja winna zostać poprzedzona co najmniej rzetelnymi badaniami statystycznymi oraz analizami zapotrzebowania rynku. A takich badań zabrakło, a może ich wyniki nie zostały ujawnione.
BCC zwraca uwagę na niezrozumiałą, a w praktyce dysfunkcjonalną regulację o ograniczeniu rozpiętości elementów konstrukcyjnych oraz wysięgu wsporników w tych domach. Dlaczego?
O ile sama regulacja polegająca na zwiększeniu powierzchni budynków rekreacji indywidualnej może być oceniona pozytywnie, o tyle, zdaniem BCC, ograniczenie rozpiętości i wysięgu jest zbędne i bezzasadnie utrudni projektowanie oraz wykonawstwo takich budynków.
Naszym zdaniem przedmiotowe ograniczenie winno zostać usunięte z projektu. W uzasadnieniu jako motywację wprowadzenia ograniczenia rozpiętości elementów konstrukcyjnych oraz wysięgu wsporników, wskazano zwiększenie bezpieczeństwa. Taka argumentacja nie jest dla nas przekonująca. Przeciwnie, w praktyce utrudni ona projektowanie i wykonawstwo takich budynków. Nadto tak arbitralne ograniczenie dotyczące konstrukcji, bez szczegółowego uzasadnienia, może skutkować pogorszeniem bezpieczeństwa przedmiotowych budynków poprzez zastępowanie „długich” lecz jednolitych elementów konstrukcyjnych konstrukcjami łączonymi z krótszych elementów, wobec czego będą zachodziły dodatkowe techniczne ryzyka związane z potencjalną wadliwością łączeń. Dlatego przedmiotowy wymóg winien zostać usunięty z projektu.
W projekcie jest też mowa o wolnostojących parterowych budynkach do rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 70 mkw., które po sporządzaniu geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej umożliwią ich weryfikację organom nadzoru budowlanego, które następnie pozwolą na ich użytkowanie . To dobre rozwiązanie?
W ramach realizacji takiego budynku wymagane jest dokonanie stosownego zgłoszenia. Organy administracji budowlanej będą zatem posiadać informacje o realizowanych budowach.
Jeśli natomiast organy administracji rzeczywiście potrzebować będą szczegółowych informacji o zakresie zrealizowanej zabudowy, zdaniem BCC bardziej racjonalnym i prostszym rozwiązaniem, byłoby nałożenie na inwestora takiego obiektu, obowiązku zgłoszenia uproszczonego zawiadomienia o zakończeniu budowy np. zastąpienie wymaganych badań oświadczeniami inwestora. A wymaganie przeprowadzenia dodatkowych badań geodezyjnych wiązać się będzie z nieuzasadnionym zwiększaniem kosztów inwestycji dla inwestorów.
W projekcie zaproponowano także zwolnienie z części obowiązków wymaganych Prawem Budowlanym m.in. związanych z zawiadomieniem o zakończeni budowy budynku mieszkalnego.
Naszym zdaniem zasadne jest zwolnienie z obowiązku przedkładania oryginału dziennika budowy, bo wszak nie będzie kierownika budowy w przypadku realizacji takiej inwestycji, a zatem i żądanie oryginału dziennika budowy nie powinno być , jest to zbędne. Zdaniem BCC należy także rozpatrzyć możliwość rezygnacji z wymogu uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy.
Uważamy, że wymóg uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowi stosunkowo istotny element respektowania władztwa planistycznego jednostek samorządu terytorialnego. Niemniej jednak, od wskazanego wyżej wymogu istnieją wyjątki. Ale uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy jest procesem stosunkowo długotrwałym i istotnym w ramach całego procesu inwestycyjnego. Założeniem projektu jest umożliwienie realizacji inwestycji w postaci niewielkich domów mieszkalnych w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. W takim wypadku istotnym ułatwieniem dla inwestorów byłoby umożliwienie realizacji tego typu inwestycji bez konieczności uzyskiwania czasochłonnych decyzji o warunkach zabudowy. Wprowadzenie takiej regulacji skutkowałoby jednak ograniczeniem władztwa planistycznego gminy.
W takim wypadku, zdaniem BCC, głębokiego namysłu oraz rozważenia – w szczególności z politycznego i społecznego punktu widzenia – wymagałoby podjęcie decyzji odnośnie ewentualnego zniesienia wymogu uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy dla realizacji tego typu inwestycji. Być może uzasadnionym byłoby wprowadzenie takiej regulacji wraz z równoległymi regulacjami chroniącymi interes społeczny oraz prawa jednostek samorządu terytorialnego – chociażby znosząc wymóg uzyskania takich decyzji na przykład dla kooperatyw mieszkaniowych, stanowiących również przedmiot regulacji w ramach projektu Polskiego Ładu.
Czy zgodnie z nowym projektem łatwiej i szybciej wybudujemy dom?
Celem projektu jest wprowadzenie istotnych ułatwień w realizacji inwestycji budowlanych w postaci niewielkich domów mieszkalnych oraz przyspieszenie realizacji tego typu inwestycji. Więc należałoby rozważyć – głównie z politycznego punktu widzenia – możliwość wprowadzenia dalej posuniętej regulacji dotyczącej wydania decyzji o warunkach zabudowy, w postaci tzw. fikcji pozytywnego załatwienia sprawy.
Jednak, naszym zdaniem, 30 dniowy termin na przygotowanie inwestycji jest instrukcyjny, a więc iluzoryczny; natomiast kary za przekroczenie terminu już funkcjonują w skardze na bezczynność. Zatem zaproponowane objęcie decyzji o warunkach zabudowy – w odniesieniu do inwestycji określonych w projekcie - jest terminem de facto instrukcyjnym i może nie być wystarczającym środkiem do realizacji założonych celów w postaci istotnego ułatwienia i przyspieszenia realizacji przedmiotowych inwestycji.
W projekcie nie powołano żadnych badań ani danych wskazujących na skuteczność dotychczasowej regulacji dotyczącej możliwości nałożenia kar w odniesieniu do nieterminowego wydawania decyzji o zezwoleniu na lokalizację inwestycji celu publicznego. W konsekwencji rozszerzenie możliwości nakładania kar administracyjnych, może nie być adekwatnym środkiem do realizacji założonych celów. Jak w przypadku uwagi dotyczącej rozważenia możliwości rezygnacji z wymogu uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy, również w tym miejscu zasadnym byłoby rozważnie – w szczególności z politycznego i społecznego punktu widzenia – możliwości wprowadzenia regulacji w przedmiocie tzw. fikcji pozytywnego rozpatrzenia sprawy w razie braku podjęcia decyzji przez właściwy organ w określonym ustawowo terminie.
Jeżeli chcesz codziennie otrzymywać informacje o aktualnych publikacjach ukazujących się na portalu netTG.pl Gospodarka i Ludzie, zapisz się do newslettera.
Oprócz prostych przepisów na budowę domów do 70 m2 powinno być jeszcze solidne wsparcie kredytowe czyt. nisko oprocentowane kredyty