Wzrost cen mieszkań to efekt rosnących kosztów budowy przed pandemią, jak i obecnego optymizmu nabywców oraz niskich stóp procentowych. Rynek mieszkaniowy może zostać schłodzony m.in. przez oczekiwany wzrost stóp procentowych, jak i spadek mieszkaniowej siły nabywczej - powiedział Kamil Zduniuk, ekspert Banku Pekao.
- Za wzrost cen mieszkań odpowiada kilka czynników. Przede wszystkim widać optymizm kupujących, dotyczycący zakończenia pandemii, w takcie której skutecznie udało się ochronić miejsca pracy, a do tego dochodzą również niskie stopy procentowe. To wszystko sprawiło, że z jednej strony na rynek wrócili ci, którzy kupują na kredyt swoje pierwsze mieszkania, a z drugiej chętnie kupują ci, którzy widzą w nieruchomościach dobrą lokatę kapitału - powiedział Kamil Zduniuk, ekspert w Departamencie Analiz Makroekonomicznych Banku Pekao.
Według danych NBP w I kwartale br. wobec IV kw. 2020 r. ceny mieszkań wzrosły na rynku pierwotnym w największych miastach. Wzrost był różny w zależności od miasta, najwyższy odnotowano w Gdyni, gdzie ceny w transakcjach na rynku pierwotnym podskoczyły o ponad 14 proc., a najniższy we Wrocławiu, gdzie było to 0,8 proc. Średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w sześciu największych miastach w Polsce była o 7,1 proc. wyższa niż kwartał wcześniej, a w 10 największych miastach średni wzrost wyniósł 6,7 proc.
- Zduniuk zwrócił uwagę, że wzrost cen mieszkań nie jest nowym zjawiskiem. Był on wyraźny już przed pandemią. Wtedy to wynikało z sytuacji gospodarczej - była ona solidna, bezrobocie spadało, płace rosły, do tego utrzymywały się niskie stopy procentowe - powiedział ekonomista Banku Pekao.
Z danych NBP wynika, że tempo wzrostu cen przed pandemią było przynajmniej w niektórych miastach nawet wyższe niż obecnie. O ile np. w Gdańsku średnia cena transakcyjna w I kwartale 2021 r. była wyższa o 12 proc. w stosunku do I kw. 2020 r., to w I kw. 2020 r. NBP odnotował wzrost o prawie 20 proc. w stosunku do I kw. 2019 r. Podobnie było w Krakowie, gdzie w I kw. 2021 r. dynamika roczna wynosiła 6,9 proc., podczas gdy w I kw. 2020 zbliżyła się do 21 proc. Podobnie było w Łodzi, Wrocławiu i Krakowie. I tylko w Poznaniu roczna dynamika wzrostu cen w I kw. 2021 r. była wyższa niż w I kw. 2020 r.
Z kolei dane GUS o przeciętnych kosztach budowy 1 m kw. powierzchni mieszkalnej pokazują, że ceny zaczęły rosnąć, ale przyspieszyły od 2018 r. W I kw. 2018 r. przeciętna cena 1 m kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania wyniosła 4 132 zł, w 2019 r. było to 4 388 zł, w I kw. 2020 r. - już 4 567 zł, a w I kw. roku bieżącego - już 4 944 zł.
- Po części obecny wzrost cen mieszkań odzwierciedla również wzrost kosztów budowy na przestrzeni ostatnich 2 lat, bo tyle mniej więcej trwa sam proces budowalny. Na rynku mieszkaniowym takie procesy zachodzą bowiem stopniowo. Choć trzeba pamiętać, że dużo mieszkań kupuje się jeszcze na etapie dziury w ziemi - powiedział Kamil Zduniuk.
Dodał, że pandemia zakłóciła sytuację na rynku mieszkaniowym. Wydaje się, że na początku pandemii, a więc w II kwartale 2020 r. zadziałał przede wszystkim efekt psychologiczny, związany z obawami o rozwój sytuacji.
- Dodatkowo transakcje zakłóciły czynniki czysto fizyczne, część urzędów było fizycznie niedostępnych. Ale w III i IV kwartale widać było, że oswoiliśmy się z epidemią, podobnie jak cała gospodarka. I dało się dostrzec, że ci, co wstrzymywali się z zakupami, stopniowo na ten rynek wracali - powiedział ekonomista Banku Pekao.
Dodatkowym czynnikiem, który zachęcił przynajmniej część kupujących do powrotu, był spadek stóp procentowych. W II kwartale 2020 r. stopy NBP spadły do najniższego poziomu w historii, stopa referencyjna została obniżona do 0,1 proc. Przy czym sama obniżka stóp procentowych nie doprowadziła do wzrostu sprzedaży kredytów mieszkaniowych. W 2020 r., jak wynika z danych Związku Banków Polskich (ZBP), wzięto nieco ponad 204 tys. kredytów hipotecznych, a wiec o ponad 9 proc. mniej niż rok wcześniej. Ale ci, którzy kredyty brali, decydowali się na wzięcie finansowania na większa kwotę. Wartość udzielonych kredytów wzrosła o prawie 2 mld zł, czyli ponad 3 proc.
Dopiero wyraźna poprawa sytuacji w tym roku, jak zwraca uwagę Kamil Zduniuk, sprawiła, że pojawiło się więcej chętnych do kupowania mieszkań.
Jeżeli chcesz codziennie otrzymywać informacje o aktualnych publikacjach ukazujących się na portalu netTG.pl Gospodarka i Ludzie, zapisz się do newslettera.
